□ 本报记者 徐春晖 张晓蕊 顾巍钟
实习生 朱清华
空中庭院、高层墅厅、悬挑阳台、宾馆式门厅……伴随着南京楼市升温，“第四代住宅”犹如一彪新军在今秋房产市场亮相，刷新了人们对住宅户型的认知，引领房地产新一轮产品迭代。在南京，从河西到江北，各“四代宅”售楼处看房客涌动，认购量大增。
2024年被看作南京“四代宅”元年，从年初研讨规范到如今，已有一批项目上马，到明年累计将有10多个项目面世。什么是“第四代住宅”？和既有商品房相比有什么不同？对楼市影响几何？记者采访了有关各方。
空中庭院房，把“别墅”搬进了高楼
“所谓‘第四代住宅’，其实并没有明确定义和清晰概念。”南京知名房产媒体人汪明宇说，业界对住宅代际划分，有根据产品年代的，如第一代房改房，第二代有物管小区，第三代高层花园小区，第四代空中花园楼房；有按照住房功能的，第一代生存性住宅，第二代经济型住宅，第三代舒适性住宅，第四代人本性住宅……“不管按什么标准划分，有一点是肯定的，和既有高层住宅小区相比，‘第四代住宅’更注重人与人、人与自然的交流交融，会在户型中增加大面积私家庭院、在楼层中创建公共活动空间，而‘空中庭院房’的设计就相当于把‘别墅’装到高楼内了。”
9月26日，位于河西南部的中海·江南玖序作为南京首个开盘的“四代宅”项目领取销售许可，3天去化近百套，销售额近16亿元，首推的面积275、305平方米的21套“墅厅”户型全部售罄。国庆假期，该项目延续火热势头，到访客户约800组、成交近30套。“这是我们305平方米墅厅，面宽12米、进深3米、挑高6.6米。那个30平方米的露台可以作为家人侍弄花草、喝茶聊天的空间。”营销主管赵竟喆带领记者参观江南玖序样板间，户内高大客厅连接超大露台，空间通透开敞。
楼房每层高3.3米，“墅厅”户型的客厅却有6.6米高，高了整整一层，这是怎么做到的？“多出的一层，伸进楼上户了。”赵竟喆说，为腾挪出“墅厅”，每栋楼楼上楼下户型打通，像“俄罗斯方块”一样互相嵌套。不仅客厅挑高，每栋楼还挑出了高大门厅。
9月28日，位于河西中部的招商·金陵序展厅开放蓄客，其具备“四代宅”属性的错层露台设计吸引购房者关注。项目半个多月来已有500多组客户验资，计划首推110套。“以前想要有露台的房子，只能买叠加、联排甚至独栋，现在平层、高层，也能实现庭院梦想了。”该项目负责人说。
地处江北新区的扬子保利·江韵瑧悦主打105—143平方米三房户型。走进该楼盘115平方米样板间，横厅大开间视野开阔，阳台“包”进了客厅，主卧侧露台成了另一种“阳台”，设计为家里的“户外庭院房”。“露台面积12平方米，相当于一个小卧室，8层以上住户可以远眺长江。”项目负责人郜紫捷介绍。
扬子保利·江韵瑧悦每套售价从300万元到500万元不等，房价和“三代宅”差不多，但实用面积大不少，户型空间更丰富。10月12日，该小区实景示范区开放，看房人络绎不绝，售楼处前停车位满满当当。此前，该楼盘国庆假期预接待4天定向邀约来访超500组，首开12套143平方米的洋房户型，已落筹50组。
规划松绑后，开发商连夜修改住宅设计
从江南玖序、金陵序和江韵瑧悦来看，南京“四代宅”比“三代宅”普遍多出了悬挑阳台、挑高“墅厅”，整栋楼一层加高、门厅挑高。按照南京土地规划新规，这些多出来的空间和面积并不计入容积率，即便建筑面积和“三代宅”相当，“四代宅”在空间利用和景观视野上也更胜一筹。从重庆等地的市场表现看，“四代宅”对于传统住宅几乎是“降维打击”。
“住宅产品‘升级换代’，缘于城市建设发展的需求和房地产市场的倒逼。”汪明宇说，“四代宅”产品理念源自新加坡，在人口稠密区、土地稀缺区高层建筑上通过空中庭院设计，把自然生态引入居民家中，不仅造福市民，还扮美城市。从2016年开始，清华大学开始“第四代住宅”研究，到2018年11月，国内第一个“第四代住宅”项目落地成都，之后包括福州、厦门、西安等20多个城市相继出现“四代宅”产品。
在市场和房地产转型发展要求之下，土地规划部门打破“条条框框”，对住宅开发技术规范作出调整，引导开发商建造受人们欢迎的好房子。今年6月，南京发布《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对住宅设计作出一系列“宽容规划”：楼房首层可布置层高不超过3.6米架空层，门厅可挑高至7.2米，不计入容积率；套内面积大于120平方米的户型，起居厅、餐厅可适当抬高，要求不大于套内面积30%、高度在7.2米以下。这些增加的面积和空间，不计增小区容积率，却给开发项目提供了多元丰富的设计空间，户内面积和空间相当于“福利”赠给购房者。
南京住宅规划新规发布后，中海·江南玖序、悦著九章等项目连夜修改规划，中天美好江宁东山G17号地块拿地一周后，也火速拿出新方案报批……“住宅规划新规实质上是给‘四代宅’放行。”房产专家介绍，眼下南京“四代宅”项目在河西、江北、江宁、城东都有分布，总数已有10多个，覆盖各热点板块，呈现“全面开花”态势。
“四代宅”超大比例的赠送和超大面积的景观视野，给了购房者实实在在的获得感。专家介绍，过去高层住宅得房率一般在75%左右，得房率80%以上算是比较高的，还要把楼梯间等空间算作“偷面积”；现在，这些“偷出”的面积合规了，增加的“墅厅”“外挑阳台”不计容，“四代宅”得房率能做到百分之百甚至更高。郜紫捷介绍，江韵瑧悦105平方米的3房2厅房型，整体赠送面积达17.8平方米。赵竟喆介绍，江南玖序的墅厅户型得房率能做到106%，“这等于变相降房价，新规划给购房者送了‘大礼包’，居家生活有了更多想象空间；开发商为争取买家，也乐于相送。”
购房人需求，才是好房子最终标准
身居高楼，却坐拥别墅一样的高宽客厅，在悬挑阳台上种花养草、品酒饮茶、眺望城市……“四代宅”圆了购房者“空中庭院梦”，让都市人有了寄情自然的一隅天地。但专家也提醒，“空中庭院”是观景平台也是观景对象，各家庭院美轮美奂才能形成“空中垂直森林”。空中庭院房的双重功能给后期维护、物业管理带来了极大考验，如果植物生长缺乏有效维护，不但影响景观视野，也会损害城市界面。
“‘空中花园’是好，但要想一直好，就需要持续的专业化养护和长期的维护投入。”东南大学建筑专家分析说，“空中花园”太茂密或稀疏都影响观景效果，不同城市气候条件不一样，养护难度和呈现结果也有所不同：天气热的南方，植物生长较快，一旦管理不善，会遮挡室内采光；气候条件不适合植物生长的北方，又容易因为管养不善，导致建筑外立面出现破败感。此外，“空中花园”对浇灌、防渗要求高，一些“四代宅”小区物业为保障庭院景观效果会定期入户养护，这又涉及居住私密性，还多出需要另交的物业费。“空中庭院”较高的设计难度、更多的用钢量等也会增加项目成本，太多的悬挑阳台设计可能会让楼房立面变得凌乱。
“‘四代宅’更适合布局人口集聚、用地紧张片区。对于许多用地不那么紧张、楼层不高的板块来说，建设‘四代宅’并不经济，购房者未必买账。”房产专家认为，“四代宅”养护得力是好房子，但好房子不一定非得是“四代宅”。在商品房降低容积率、降下高度的大背景下，许多楼层、密度不高的住宅地块不一定要建设造价高、不易打理的“墅厅”和悬挑阳台，可以在首层架空层和入户门厅建设、小区环境和配套上多做文章，赢得购房者青睐。
均价3.9万元/平方米、今年3月开盘至今去化已达85%的江宁嘉和华府位于东山，是今年江宁各楼盘销冠。国庆期间，该项目又接待访客1200多组，7天销售破3亿元。“我们小区是小高层，景观中轴纵横都有200米长，多数楼栋户型可实现居家瞰景，阳台无需悬挑。”营销主管兰帅说，项目设计了江宁首个取消横挑、反坎仅15厘米的全景落地窗阳台户型，南向立面玻璃面占比最高达57%，把小区开阔景观导入每个房间。
位于雨花软件园的建发·璞云以国风为卖点，把小区设计成北宋风格的园林，也成为所在片区销冠。项目不仅在入口建造了园林式的会所，还在一楼架空层设计了“泛会所”，配置茶室、健身、书吧、儿童游乐等设施，满足住户全龄化休闲需求，门厅和地库大面积采用青绿岩板和夹丝玻璃。位于南京经开区的都会峯范和江宁正方新城的锦尚紫兰都是刚需盘，距离主城半小时车程，住宅均价约200万元，前者地库设计有星空顶，后者配套了半标恒温泳池、健身房、四点半学堂，并利用赠送面积将118平方米户型设计成四房两厅，去化率都已达七八成。
“房地产行业转向买方市场后，开发商越来越以购房者需求为导向，提供适销对路的住宅产品。”汪明宇说，“好房子”是个非标产品，并没有统一标准，也没有一成不变的范式，居民说好才是真的好。开发商不必追赶风潮，而要在户型、用材、景观、配套、售价、物管等多维度发力，在“均好性”上形成竞争力。“在房地产企稳修复、整体向好的当下，我们尤其要撇去概念的‘浮沫’，真正以住户需求为导向，注重质量与设计，提高配套服务标准，造出市民买得起、住得好的房子。”
